横浜の業務用エアコンなら横浜エアコン道場が誠意をもって対応させて頂きます。

押忍！エアコン道場です！🔥

　

「テナントが退去したら、エアコンが完全に壊れていた😰」

　

「修理費用を請求したいけど、原状回復の範囲に入るのか自信がない🤔」

　

「次のテナントが入る前に、空調設備をどこまで直せばいいのかわからない💦」

　

ビルオーナー・不動産管理会社の方から、
こういったご相談をいただくことが増えています。

　

特に6月は退去・入居の切り替えが集中する時期。

退去立ち会いをしたら、エアコンの状態が想定外だったという声が、
現場では毎年この時期に増えるんです📌

　

今回は空調設備の原状回復トラブルを、現場目線でズバリ整理します。

「誰が・何を・どこまで負担するのか」——
この判断基準を知っておくだけで、
オーナーとしての損失を大きく減らせます💡

　

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🔍 そもそも「原状回復」に空調設備は含まれるの？

　

結論から言います。

含まれる場合と含まれない場合、両方あります。

　

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、
原状回復を以下のように定義しています👇

　

📌 通常の使用による劣化・損耗（経年劣化）

→ オーナー負担

　

📌 テナントの故意・過失・善管注意義務違反による損傷

→ テナント負担

　

つまり空調設備についても👇

　

✅ フィルターを一度も清掃せず内部がカビだらけになっている

✅ 冷媒漏れを放置して圧縮機が焼き付いた

✅ 勝手に改造・増設してメーカー保証が失効した

　

これらはテナントの善管注意義務違反として、
修理・交換費用を請求できる可能性があります。🔥

　

一方で👇

　

❌ 設置から10年以上経過しての自然故障

❌ 経年による冷暖房能力の低下

❌ 通常使用の範囲内でのフィルター汚れ

　

これらはオーナー負担となるケースが多いです。

　

📌 ポイントは「賃貸借契約書に空調設備の管理義務が明記されているか」です。

契約書の記載内容が、費用負担の判断を大きく左右します⚖️

　

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🚨 現場でよく見る「退去後トラブル」3パターン

　

🔥 パターン�@ フィルター未清掃による熱交換器の詰まり

　

飲食店テナントに多いケースです。

油煙・煙が充満する環境でフィルターを数年間放置すると、
熱交換器が油膜でコーティングされた状態になります。

　

この状態で無理に運転を続けた結果👇

　

・冷暖房能力が大幅に低下する

・消費電力だけが増加する

・最終的に圧縮機が過負荷で故障する

　

洗浄だけでは回復できず、機器ごと交換が必要になったケースもあります。

修理・交換費用は数十万〜百万円規模になることもあります😰

　

🔥 パターン�A 冷媒漏れの放置

　

「冷えが悪くなった」と感じながらも、
退去まで報告せずに使い続けるテナント様が一定数います。

　

冷媒が漏れた状態での長期運転は👇

　

・圧縮機への深刻なダメージ

・修理費用の大幅増加

・フロン排出抑制法上の違反リスク⚖️

　

📌 フロン排出抑制法では、冷媒漏れを発見したら速やかに修理する義務があります。

「知っていたのに放置した」は、法令上も問題になり得ます。

　

🔥 パターン�B 無断での増設・改造

　

テナントが独自の判断で室内機を増設したり、
配管を延長したりするケースがあります。

　

問題はここから👇

　

・メーカー保証が失効している

・電気系統に過負荷がかかっている

・次のテナントが入居後に突然故障する

　

「退去時に何も言われなかったから大丈夫と思っていた」
では済まないのが、このパターンの怖いところです😰

　

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📋 退去立ち会い前に確認すべき「空調チェックリスト」

　

退去立ち会いの際、空調設備については以下を必ず確認してください👇

　

✅ 実際に運転させて冷暖房が出るか確認する

→ 立ち会い時に必ず試運転。「動く・動かない」だけでなく「冷え方・温まり方」も確認

　

✅ フィルターの清掃状況を目視確認する

→ 著しい汚れがあれば写真で記録。証拠として残すことが重要📷

　

✅ 室内機・室外機に損傷・腐食がないか確認する

→ 特に飲食店・美容室などは外観の劣化が進みやすい

　

✅ 無断増設・改造の痕跡がないか確認する

→ 配管の継ぎ足し・電源の増設などに注意

　

✅ 設置年数と直近の点検記録を確認する

→ フロン排出抑制法の点検記録台帳がオーナーに引き渡されているか確認⚖️

　

📌 気になる点はすべて写真と動画で記録することが鉄則です。

後から「言った・言わない」にならないために、証拠を残してください📌

　

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🏗️ 次のテナント入居前に「やっておくべきこと」

　

空調設備を次のテナントへの魅力に変えるために、
入居前のタイミングでやっておくべきことがあります👇

　

�@ 現状の機器診断を受ける

　

→ 設置年数・冷媒量・運転状態を専門業者に確認してもらう

→ 「あと何年使えるか」の目安がわかると、次のテナントとの契約交渉でも有利になります

　

�A 熱交換器・ドレンパンの洗浄を実施する

　

→ 臭い・カビを一掃することで、内見時の印象が大きく変わる

→ 「エアコンが清潔」はテナント選定の判断材料になります✅

　

�B 機器の更新を検討する

　

→ 設置後15年以上の機器は、次のテナント在籍中に故障するリスクが高い

→ 省エネ補助金を活用した更新なら、オーナーの自己負担を抑えられます💰

→ 新しい機器は付加価値として賃料設定にも反映できる可能性があります

　

�C 契約書に空調設備の管理義務を明記する

　

→ 「フィルター清掃は月1回テナント実施」「異常時は速やかにオーナーへ報告」など

→ 次のトラブルを防ぐための最重要ステップです📋

　

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🔥 横浜市内の現場から：退去後診断で損失を防いだ事例

　

横浜市中区の商業ビルオーナーTTさんのケースです🏢

　

飲食店テナントが5年間入居後に退去。

立ち会い時に「一応動いている」ことを確認して、
そのまま次のテナント募集を開始していました。

　

ご縁があってエアコン道場に現状診断をご依頼いただいた結果👇

　

🔴 熱交換器に油膜とカビが堆積しており、冷房能力が定格の約55%まで低下

　

🔴 冷媒が規定量の70%まで減少（漏れの痕跡あり）

　

🔴 室外機のフィンが腐食し、放熱効率が大幅に低下

　

「動いてはいるが、まともに使える状態ではなかった」
というのが正直な診断でした。

　

対応内容👇

　

✅ 熱交換器・ドレンパン・送風ファンの高圧洗浄

✅ 冷媒補充と漏れ箇所の特定・修理

✅ 室外機フィンの洗浄・一部修復

　

結果👇

　

💡 内見時に「エアコンが新品みたいに冷える」と好評

　

📋 前テナントへの費用請求根拠として診断レポートを活用

　

💰 修理費用の一部を前テナントへ請求し、回収に成功

　

「診断を受けてから動いて本当によかった」
——TTさんの言葉が印象的でした✅

　

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💡 まとめ：テナント退去後の空調対応「3つの鉄則」

　

1️⃣ 退去立ち会い時に必ず試運転・写真記録を残す📷

→ 証拠のない請求はトラブルのもとになります

　

2️⃣ 次テナント入居前に専門業者の現状診断を受ける🔍

→ 「動いているから大丈夫」は危険な思い込みです

　

3️⃣ 次の契約書に空調管理義務を明記する📋

→ トラブルは契約で防ぐのが最善です

　

「退去後のエアコン、診断してほしい」

　

「原状回復の費用負担について相談したい」

　

「次のテナント入居前にエアコンを一度きれいにしたい」

　

そんな横浜・神奈川エリアのビルオーナー・管理会社様、
ぜひお気軽にご相談ください🔍

　

現地診断・洗浄・修理・補助金活用まで一括でサポートします💪🔥

　

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株式会社タイシン工業について🏢

　

神奈川県横浜市を拠点に、空調・換気・衛生配管の設計・施工・修理・保守を行っております。

SDGs・脱炭素・環境配慮を重視した空調設計が強みです🌱

　

📞 お問い合わせ・現場相談はこちらまで👇

　

株式会社タイシン工業【エアコン道場】

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